От Олега Шеина
Как член экспертного Совета Комитета по ЖКХ ГосДумы сегодня был на заседании. Обсуждался закон о лицензировании управляющих компаний.
Проект вызывает всеобщее отторжение. Все фракции, кроме Единой России, выступают против. Против выступают Ассоциации ТСЖ и Непосредственного Управления. Против высказалась Счетная палата. Свои замечания высказало Правовое Управление Администрации Президента и даже Правительство. Но на кону большие деньги. Очень большие. И безбедная жизнь нескольких поколений отдельных семей правительственных чиновников и членов партии Единая Россия.
Резко против проекта Галина Хованская (СР). Она председатель Комитета, но большинство в нем принадлежит ЕР.
Я выступил и сказал следующее: "Этот закон направлен не против управляющих компаний, а против собственников, против населения. О чем этот закон? - Допустим, собственники выбрали фирму для ремонта дома. Но в доме есть проблемы, так как последние 20 лет его разваливал ЖЭК, назначенный местными властями, а потом ими же приватизированный. Уже на следующее утро после решения жителей дома власть вправе начать выписывать предписания о ремонте дома, которые должны быть выполнены за два месяца. Заметим, что само государство обещает отремонтировать дома лишь через тридцать лет.
Так вот, если предписания не выполнены, и число домов, по которым они не выполнены, превышает 15% от общего числа обслуживаемых фирмой, то у нее изымается лицензия, а в дом приходит муниципальный чиновник, который:
Назначает ту компанию, которую захочет;
Определяет условия договора с ней;
Сам решает, сколько платить жителям.
Этот закон об уничтожении домовых Советов и права жителей самим решать, кто и как будет содержать их дом. Господин Чибис, замминистра, объяснил, зачем это делается: чиновничество не выполнило своих обязательств по капремонту, поэтому оно собирается отнять у граждан страны право самим выбирать обслуживающие фирмы, а затем собирать деньги с жителей одних домов и через свои фирмы якобы направлять их на ремонт других. Очень хорошо, господин Чибис, распоряжаться чужими деньгами. Мы категорически против этого закона. Мы - это Союз жителей России, который я представляю, и тысячи представителей жителей, уже направивших письма протеста".
Чибиса проняло и он громко закричал, что как хочет защитить активных собственников, видимо, имея в виду дружественно настроенного к нему Ваксельберга. "Кто хотя бы раз провел собрание собственников??!" - кричал Чибис. "Ну я провел. Много-много раз. И что?" - спросил я его. Ничего не ответил Чибис. Нечего ответит, да и к чему, когда в распоряжении фракция парламентского большинства, готовая голосовать за любое решение, особенно касающееся общественных денег. В данном случае речь идет об одном триллионе рублей в год.
Николаева и Сидякин
В общем, 12 за закон: только ЕР (включая Неверова, Николаеву и Сидякина)
10 - против, а именно СР (включая Хованскую и Миронова), КПРФ (Абалаков) и ЛДПР (Смирнов и Журавлев.
Уже сегодня противник нервничает. Письма протеста имеют свой результат. Их много и начальство начинает задавать вопросы. Сегодня Сидякин сымитировал пикет поддержки их воровского закона. Вышло аж пять человек + бригадир.
Ну мы-то посильнее будем. И не только в Астрахани, как на этой фотографии. С конца апреля развертываем выступления на улицах.
Не повышая уставняк в ГК лоббисты жонглируют коррупционными схемами допуска на рынок - комитет по ЖКХ обсуждает лицензирование, путая Шеиных под сказки Чибиса. Зал переполнен и агентства были, на сей раз обсуждение в комитете по ЖКХ обильно освещалось и оно стоило того .
Комитет ГД по жилищной политике и ЖКХ в перерыве пленарного заседания рассмотрел и голосами единороссов рекомендовал к первому чтению коррупционный закон единороссов Мартина Шаккума и Александра Сидякина о замене саморегулирования лицензированием для УК МКД. Хованская прошла в комнату 304 заранее, но докладчик от ЕР Качкаев разумно зашел в туалет облегчить душу превентивно перед новым грехом, справедливо полагая, что без его пакета доверенностей Хованская ничего не сможет, даже голосовать против. Документ продвигает в ГД Андрей Чибис. Принятые законы, в частности о поборах на капремонт, разгребает в СФ Михаил Мень. Подчеркнем, что главный двигатель законопроекта в Думе Мартин Шаккум дискуссии в комитете по ЖКХ игнорирует.
Председатель комитета по ЖКХ Галина Хованская сказала МП, что не подпишет положительное заключение на законопроект. Зампред комитета по ЖКХ Елена Николаева не будет поддерживать законопроект без условия его глубокой переработки.
В представленном объемном заключении комитета указано на необходимость существенной доработке законопроекта. Указано на многочисленные несуразицы начиная с того, что лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами не входит в предмет правового регулирования жилищного законодательства, определенного в статье 4 жилищного кодекса.
Эксперт в сфере ЖКХ, астраханский депутат Олег Шеин заверил МП что будет влиять на прохождение законопроекта в самом широком смысле слова. Лицензирования на этот вид деятельности нет нигде в мире. Чтобы построить дом лицензия не нужна, чтобы подмести территорию вокруг, нужна лицензия.
Это все равно что лицензировать магазин.
Открывая обсуждение, Хованская подчеркнула что времени у нас не так много и предоставила слово автору, зампреду комитета Павлу Качкаеву.
Качкаев считает, что законопроект не только обсуждался очень долго и прошел полноценное нулевое чтение. Концепция одна введение государственного лицензирования в управлении домами. Очень трудно сменить УК, они исчезают вместе с деньгами, а уставной капитал всего десять тысяч в соответствии с законом. Возражения касаются следующего. Много вопросов вызывает постулат лицензирование ТСЖ и кооперативом. Размыто управление домом и содержание дома. Много вопросов о вхождении в рынок УК, у которых еще нет перечня управляемых домов. Вызывает вопросы прекращение лицензии в случае двух нарушений. Абсолютно неясна роль саморегулирование. Законопроект поддержан комитетами по МСУ, по собственности, есть заключение правового управления.
Вопросы
Галина Хованская добилась от Павла Качкаева честного прямого ответа, что проблема финансовой ответственности этим законопроектом не решается
.
Александр Смирнов спросил на основании чего мы будем давать оценку, если нормативов нет, программы подготовки кадров нет? Не станет ли законопроект очередным витком разгула коррупции? Качкаев с сожалением сказал что кадрами никто не занимался и передал слово Минстрою.
Замминстроя Андрей Чибис в ответ сказал что требования к УК подготовили и запросили, каким еще условиям должна удовлетворять УК на рынке? Между первым и вторым чтением подготовим постановление правительства. В составе пакета УК должна представить квалификационный аттестат руководителя. Экзамен должне проходить открыто с участием общественности.
Депутат Александр Абалаков спросил почему Качкаев считает лучшим государственное регулирование. Качкаев не говорил что мы вводим государственное регулирование во всей отрасли.
Депутат Анатолий Шеин сказал что категорически отвергают систему штрафов. Столько возложили на жилищный надзор, делаем монстра, а специалистов нет. Качкаев миролюбиво объяснил что добавляется только одно. ТСЖ с общей сетью и территорией из закона уйдут. Чибис утверждал что новых функций на жилинспекцию не возлагается.
Хованская заявила, что денег в бюджете не предусмотрено, финансового обоснования нет, нет полноценного заключения правительства. Почему так вносятся нагрузочные законопроекты без заключения правительства, мы еще выясним.
Андрей Руденко поставил вопрос о ветхом и аварийном фонде. При чем тут ветхий аварийный, удивился Качкаев, заверив что так же будут лицензироваться, возможно на них не будет распространяться норма о 15%. Однако Хованская утверждала, что Качкаев как опытный человек понимает что никто не будет брать на себя ветхое и аварийное жилье под угрозой лишения лицензии.
Чибис утверждал что у нас нет двух сортов собственников для плохих и хороших домов, другое дело что в изношенных домах это стоит дороже. По словам Чибиса нуждаются в ремонте не 60%, а 51%.
Однако зампред комитета Елена Николаева сообщила о письмах мэров у которых и 60 и 70% нуждающихся домов и они не знают откуда брать деньги. Чибис на голубом глазу стал говорить о том что перекрестное субсидирование надо узаконить.
Хованская констатировала что коллега из министерства не читал отзывы. Половина категорически против и поднимают как раз те вопросы, о которых говорят депутаты.
Отвечая на вопросы депутата Астраханской Думы Олега Шеина, Качкаев предположил что решим как считать 15% от числа домов или от площади.
Дмитрий Гордеев Институт экономики города спросил возможно ли назвать по пунктам какие вопросы решает закон? По словам Качкаева не поддерживает всего 20 субъектов из них 10 поддерживают концепцию, есть замечания. Лицензирование можно доработать и будет нормальный закон. Качкаев понимает что это тоже временная мера и саморегулирование никто не отменял, думает мы его встроим.
Виктор Плескачевский спросил соответствует ли Конституции введение по существу регионального лицензирования? Процедура внесения законопроекта нарушена, если закон совместного ведения. Качкаев утверждал что нет. И Конституция позволяет вводить ограничения.
Хованская поставила главный вопрос: у нас что коррупции в этой сфере вообще нет? У кого отберут лицензию - у работоспособных или независимых? Качкаев подтвердил что у нас коррупция есть в т.ч. и в этой сфере. Есть и лоббирование. Качкаев набирал в Интернете: СРО за десять минут - три тысячи рублей, пять, десять. Будет все же какой-то контроль а не стихия как сейчас.
Выступления
Андрей Руденко подчеркнул что авторы законопроекта подняли страшный пласт. Лицензирование надо было вводить в закон о лицензировании. Адресное лицензирование выбьет с рынка и сделает их аффилированными. Связываться с лицензированием ветхого и аварийного жилья, капремонтом никто не будет. Мы хотим закон принять, а денег в бюджете нет.
Александр Смирнов выразил Качкаеву соболезнование что ему приходится представлять такого качества законопроект. В последних законопроектах наметилась нехорошая тенденция урезаются или не обращается внимание на права собственника. Контроль вторичен на фоне обеспечения прав собственника. Мы делаем вид что лучше знаем как сделать собственника счастливым. Сделали СРО и собрали деньги, теперь лицензии. Откуда деньги - анекдот: дали пистолет и крутись как хочешь. Принимать закон нельзя.
Раиса Кармазина любит ваш комитет, из пришедших на прием 93% граждан. Одна из претензий по УК. К новым домам претензий нет, там создаются ТСЖ. А вот где ежик муниципальное жилье, кому-то подарили, кто-то купил. Одни против других со своими ТСЖ, а кто-то сам вешает: мы ваше ТСЖ. Если мы хотим навести порядок, давайте работать. Другого пути нет, ворох проблем будет только накапливаться.
Виктор Плескачевский 12 лет возглавлял комитет по собственности и не знал что дискуссия дойдет до такого уровня. За последние пять лет ничего не происходит тарифы растут, здания ветшают. У закона нет предмета регулирования. Предметом регулирования в эксплуатации м.б. только обеспечение безопасности. Плескаческий может поддержать закон только если от него останется одно название. Создать рабочую группу и сделать заново.
Александр Сидякин сказал что мы не должны сразу в штыки воспринимать инициативы. К нам приходил Генеральный прокурор, помните какие цифры он называл? Ну давайте еще посидим, друг на друга посмотрим. Сидякин шел сегодня в Думу и видел несколько пикетов в поддержку законопроекта.
У Хованской другая информация. Она просит воздержаться от выпадов в ее адрес, это некорректно.
Александр Абалаков констатировал мы создаем организацию которая будет жить за счет УК.
Олег Шеин заявил что закон против собственников об уничтожении домовых советов. Ремонтировать за счет других домов - очень удобно распоряжаться чужими деньгами. Люди против.
Андрей Чибис поблагодарил за интересную дискуссию и агрессивно заявил о блокировании любых попыток навести порядок. Почему правительство поддержит - он позволит вытянуть собственников из коммунальных войн и сменить УК, навязанную муниципалитетом или оставленную застройщиком. Нужно дать право вето собственникам и расщепление платежей. Чибис попросил поддержать.
Галина Хованская отметила в отзыве правительства необходимость одновременного внесения поправок в Налоговый и Бюджетный кодекс, проектов нет.
Андрей Кузин подчеркнул что проблема далека от решения и законопроект ее не решает. Все чиновники и УК против, а все люди категорически за.
Елена Николаева согласилась с Плескачевским, можно принять лицензирование и четко сказать что мы лицензируем - только безопасность, все остальное права собственников. Надо обеспечить конкуренцию. Ответственность перед собственником предмет обсуждения перед вторым чтением. Нам нужно понять что при введении лицензирования что надо исключить единоличный контроль и лицензирования и лицензионного контроля. Квалификационный экзамен это предмет саморегулирования профессионального сообщества. Законопроект принимать надо с условием существенной доработки. В комитете надо создать рабочую группу и Николаева готова работать.
Геннадий Носовко согласен что проблему надо решать но не таким способом. Закон ничего не решит.
Гордеев утверждал что все понимаем предложена лишь дубинка чтобы убирать УК.
Проблему пассивности собственников не решает. Носовко проводил собрание, не мог набрать собственников и не мог подсчитать голоса потому что невозможно подсчитать доли. Нет четких требований. Будет коррупция.
Хованская высказала свою точку зрения: предложен инструмент точнее каток, который уничтожит конкурентную среду, создаст аффилированных. Процесс идет и в Москве и Петербурге, отнимают дома и уничтожают ТСЖ. Мы не получили заключение прокуратуры о коррупционности, не получили о затратах бюджета. СП против. Мы забыли как управляли ДЭЗы ЖЭКи? Не в нашу пользу.
В проекте решения нет рекомендации принять в первом чтении. Однако Качкаев настоял. Хованская сказала что мы знаем какое будет решение, ответственность несете вы ЕР. Качкаев согласен.
Создаем рабочую группу, Хованская ее возглавляет. Единогласно
Обсуждался законопроект 448902-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ (о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами)».
Документ внесен 11.02.14 депутатами В.А.Васильевым, М.Л.Шаккумом, С.А.Поповым, П.Р.Качкаевым, О.И.Аршбой, О.Ю.Баталиной, В.С.Тимченко, Д.В.Савельевым, Н.И.Булаевым, Г.Н. Кареловой, Р.Э.Гольдштейном, С.В.Железняком, Р.С.Ильясовым, В.И.Афонским, Д.Ф. Вяткиным, Р.А.Баталовой, М.Т.Гаджиевым, В.П.Водолацким, Б.В.Агаевым, Д.О. Хоролей, А.В.Каминским, В.Б.Ефимовым, Р.К.Тихоновым, С.В.Максимовой, М.М. Абасовым, А.В.Богомазом, А.Ю.Брыксиным, У.М.Умахановым, Р.Х.Натхо, Р.Д. Курбановым, А.Л.Красовым, М.Б.Терентьевым, Р.Ю.Чуйченко, Н.С.Валуевым, П.М. Федяевым, В.Г.Гридиным, В.В.Бурматовым, Р.В.Кармазиной, З.М.Степановой, П.Н. Завальным, П.И.Пимашковым, С.В.Чиндяскиным, Т.К.Агузаровым, М.Е.Николаевым, В.А. Крупенниковым, И.Н.Игошиным, С.Ю.Теном, А.Б.Выборным, В.В.Ивановым, В.М. Кононовым, О.М.Казаковой, А.Б.Василенко, Н.И.Макаровым, Ш.Ю.Саралиевым, М.В. Тарасенко, М.А.Мукабеновой, З.Я.Рахматуллиной, Е.Н.Сенаторовой, Ю.А.Липатовым, А.Г.Когогиной, Г.А.Балыхиным, В.Е.Булавиновым, И.В.Белых, А.Н.Хайруллиным, А.А. Махмутовым, М.С.Гаджиевым, А.Г.Сидякиным, В.И.Лысаковым, Б.В.Михалевым, В.В. Белоусовым, Г.В.Курановым, Д.В.Волковым, Р.Ш.Хайровым, И.Б.Богуславским, Р.М. Марданшиным, Е.И.Кузьмичевой, Б.К.Балашовым, Н.Ф.Герасименко, М.А.Кожевниковой, И.Ю.Фахритдиновым, Н.А.Шайденко, А.Е.Карповым, Ф.А.Клинцевичем, З.А. Аскендеровым, О.Д.Валенчуком, Б.Д.Зубицким, В.А.Казаковым, Д.С.Коньковым, Э.А. Валеевым, А.Н.Ткачевым, М.Ю.Назаровой, В.Е.Позгалевым, И.И.Квиткой, С.В. Петровым, Л.А.Огулем, Г.К.Сафаралиевым, Е.Ю.Ушаковой, В.М.Заварзиным, В.А. Поневежским, А.Н.Пономаревым, З.Д.Геккиевым, А.А.Ремезковым, М.В.Слипенчуком, С. Ш.Мурзабаевой, С.П.Кузиным, Л.И.Швецовой, А.М.Меткиным, В.В.Терешковой, З.А. Муцоевым, Г.А.Карловым, В.А.Язевым, Л.Н.Яковлевой, М.Ю.Маркеловым, Р.Ф. Абубакировым, А.Н.Дегтяревым, Э.Г.Глубоковской, Н.В.Панковым, Г.В.Аникеевым, Е. С.Москвичевым, В.В.Кабановой, И.В.Соколовой, О.В.Лебедевым, А.И.Фокиным, В.Б. Кидяевым, Е.Ф.Лаховой, М.М.Бариевым
Полгода назад я рассказывал о том, как устроена
Продублирую схему оттуда (уже устарела):
Казалось бы это всего лишь увлекательная информация, которая впрочем напрямую влияет на сумму ежемесячный счетов за ЖХК, получаемых жителями.
Вот, дошел ход до того, чтобы продемонстировать суду аффилированность компаний УК "Союз-Московский", ООО "Союз-Московский" и ООО "Уютный дом".
Оцените текст:
=========================
Истец считает, что следующие обстоятельства могут привести к невозможности исполнения решения суда в случае удовлетворения иска:
1. За 1-е полугодие 2017 г. Ответчик прекратил обслуживание значительного числа (более 75 %) многоквартирных домов.
Из 70 многоквартирных домов, находящихся в управлении, в 54 многоквартирных домах были проведены Общие собрания собственников, по результатам которых 22 многоквартирных дома перешли в управление ООО «Союз-Московский», а 32 перешли в управление ООО «Уютный дом» (Приложение 3, 9, 11).
В управлении Ответчика осталось 16 многоквартирных домов (Приложение 4).
2. ООО «Союз-Московский» и ООО «Уютный дом» являются юридическими лицами, аффилированными с Ответчиком.
Аффилированность подтверждается следующими фактами:
1. имеют общего учредителя - ООО «Группа компаний «Союз», ИНН 5024165434 (приложения 2, 7, 10);
2. Ответчик, ООО «Союз-Московский» и ООО «Уютный дом» имеют общие органы управления - генеральным директором Ответчика и ООО «Союз-Московский» до июля 2017 г. являлся Аниськов Владимир Иосифович (приложения 1, 7);
с июля 2017 г. генеральным директором Ответчика и ООО «Союз-Московский» является Паняев Максим Викторович (приложения 2, 8);
генеральный директор ООО «Уютный дом» Мицкевич Андрей Николаевич с июня 2014 г. по июнь 2017 г. работал у Ответчика управляющим по мкр.1 п. Московский (приложения 5, 6).
Процесс передачи 3/4 многоквартирных домом аффилированным лицам может являться признаком намерений учредителей прекратить операционную деятельность Ответчика - ООО «УК «Союз-Московский» (ИНН 5032159522) и не исключает возможность банкротства, в связи с невозможностью выполнения финансовых обязательств, в т.ч. выплат по решению суда.=========================
Деперь думаю как можно приобщить в качестве доказательств:
-- видео общего собрания собственников, на котором НЕ обсуждались вопросы повестки дня;
-- факт отсутствия секретаря собрания на очной части ОСС;
-- видео обхода предположительно сотрудниками УК жителей дома и сбора листов голосования;
-- адвокатский запрос в управляющую компанию, который остался без ответа.
Согласитесь, есть разница между обсуждением нарушений проведения ОСС на форуме и нарушениями проведения ОСС, отраженными в решении суда!
На Урале и в Западной Сибири запущен процесс лицензирования деятельности управляющих компаний (УК) в сфере управления многоквартирными домами (МКД). До 1 апреля УК должны подать заявки, а уже с 15 мая им будет запрещено работать без разрешения. Нарушителям грозит штраф до 500 тыс. рублей или дисквалификация. Правила лицензирования (не распространяются на ТСЖ, ЖСК и иные специализированные потребкооперативы) утверждены федеральным кабмином в октябре прошлого года (закон приняли в июле, вступил в силу в сентябре): они помогут избавить население от нерадивых участников рынка. По мнению разработчиков новых требований, на плаву останутся лишь те УК, которые обслуживают дома квалифицированно и добросовестно.
Лицензии управляющим организациям будут выдавать региональные Госжилинспекции (ГЖИ, с 2013 года их наделили полномочиями по надзору за УК и коммунальными чиновниками) на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Специальная комиссия создается распоряжением главы региона, состоит из чиновников, представителей профильных СРО и общественных объединений (не менее трети). При этом УК должна быть чиста перед жилинспекцией: если ранее выданные предписания вовремя не исполнены, лицензии не видать. Еще одна причина отказа в выдаче разрешения на управление домами - несоблюдение требований стандарта раскрытия информации, который введен в 2014 году: только в Башкирии это послужило поводом для дисквалификации руководителей пяти УК. Компании обязаны выложить сведения о финансовой деятельности, капремонте, запланированных и проведенных общих собраниях собственников жилья в открытые источники (на собственный сайт, региональный портал ЖКХ, если не создали свой). Основным требованием при получении лицензии является успешная сдача квалификационного экзамена руководством УК: порядок проведения и перечень вопросов определены Минстроем РФ. До испытания не допустят того, о ком содержится информация в Реестре дисквалифицированных лиц (его ведет Фонд развития ЖКХ). В числе лицензионных требований - отсутствие неснятой или непогашенной судимости. Готовы ли УК к новым правилам игры?
Генеральная чистка
Я хорошо помню времена, когда звонишь в УК, чтобы разобраться с платежками, а в ответ кроют отборным матом. Грозишься написать письмо в прокуратуру или собраться подъездом, чтобы сменить так называемую управляшку, а тебе угрожают отключением холодной воды или газа. Сейчас я живу в новом районе: местная УК успевает все - от ремонта скамеек до организации детских спортивных праздников. Но это не значит, что у меня как у собственника жилья не должно быть инструментов, чтобы ее сменить, если она задумает безосновательно содрать с квартирантов больше денег или будет обслуживать дом спустя рукава. И до закона о лицензировании УК такое право было - теоретически. Для этого нужно было провести общедомовое собрание. Что практически невозможно: одно дело на кухне критиковать, другое - во двор спуститься, в глаза сказать, что ты платишь деньги непрофессиональным работникам и проголосовать за смену УК.
По данным ВЦИОМ, который провел опрос в конце прошлого года, недовольство УК выражает половина населения, при этом не более четверти имеют опыт общения с ними. В пассивности соседей убедился 2 - 3 месяца назад, когда голосовал за выбор способа накопления средств на капитальный ремонт дома. За исключением нескольких квартир это никому не интересно: вместо того, чтобы копить деньги на ремонт собственного нового жилого здания, мы будем платить за ремонт чужих, старых.
Закон о лицензировании дает возможность быстро сменить УК, - рассказывает замглавы Минстроя России Андрей Чибис. - Вы пишете жалобу в ГЖИ. Она проводит проверку и в случае выявления нарушений выносит предписания по их устранению. Если УК не исправляет, ее привлекают к административному наказанию. Два подтвержденных судом административных взыскания - и компания утратит право управлять конкретным домом. Если она теряет 15% домов, то лишается лицензии, а ее руководитель попадает в черный список и три года не сможет заниматься этим видом деятельности. Все дома появятся в едином реестре, процедура лишения лицензий за низкое качество работы будет максимально прозрачной. Больше никаких дискуссий: два штрафа - и нет такой компании в доме.
Тему ужесточения контроля за деятельностью УК власти развивают давно. Причин много - низкое качество коммунальных услуг, отсутствие финансовой ответственности УК, их аффилированность с местными властями, низкий профессиональный уровень работников.
УК до сих пор думают, что это не они для жильцов, а жильцы для них, - на правах анонимности делится чиновник одного из региональных МинЖКХ. - Повсеместно возникают злоупотребления в компаниях, которые нанимают гастарбайтеров. Ряд работ делается только на бумаге. Известны примеры, когда УК водили и жильцов, и блюстителей закона за нос, меняя название и регистрируя на месте вышедшей из доверия организации другую, но с теми же учредителями.
По статистике Минстроя РФ, управляющие организации обслуживают около 80% жилья в России. Андрей Чибис убежден, что в стране сложился серый рынок управления жильем:
Достоверное количество компаний никто не знает, а ведь через них ежегодно проходит до 1 трлн рублей. Мы должны провести генеральную уборку на рынке УК.
Роль метлы должен был выполнить механизм саморегулирования, но он себя не оправдал.
Провал саморегулирования отрасли отчасти объясняется действиями власти, - считает ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. - Вместо того чтобы уменьшить давление со стороны государства, его увеличили. Были усилены функции ГЖИ, введен муниципальный жилищный контроль. Зачем УК участвовать в СРО? Они оказались не заинтересованы в увеличении структур, перед которыми следует отчитываться. Кроме того, при заключении договора получатели услуг редко интересуются, состоит ли компания в СРО.
СРО УК существуют лишь на бумаге, - вторят эксперты НП «ЖКХ Контроль».
Реальной работы они не ведут, а среди жильцов наблюдается безразличие к решению вопросов или активность, которая ограничивается написанием жалоб. Поэтому государство пошло на вынужденную меру - лицензирование деятельности по управлению МКД. Во многих странах именно контроль профессионального сообщества, а не власти стоит на первом месте. Там есть репутация, которой дорожат. Потому что именно на репутацию управляющей организации обращает внимание собственник, доверяя свою недвижимость.
Выбор в пользу лицензирования был сделан, несмотря на опасения экспертов в том, что такой формат может создать благодатную почву для коррупции. По сути, лицензионная комиссия из 10 - 20 человек будет решать, кто останется на региональном рынке объемом в миллиарды рублей.
По мнению участников рынка, в половине УК так или иначе присутствует доля городских администраций:
В основном это ЖКУ и ЖЭК, управляющие старым фондом, у них лицензию не отзовут. А вот коммерческие УК, в том числе управляющие более доходными новостройками, окажутся перед риском закрытия. Городские власти получили инструмент для передела на рынке. Бывшие муниципальные УК будут укрупняться.
Своих оставят, а чужих выдавят: своя организация лицензию не потеряет. Никогда этого не допустят, помогут. Лицензирование негативно скажется на конкуренции, - подтверждает глава комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
В Минстрое признают, что у УК есть связи с властью, но верят в непредвзятость комиссий. В частности Андрей
Чибис убежден, что коррупционные риски сведены к минимуму:
Во-первых, лицензионные комиссии не менее чем на треть должны состоять из представителей общественных, то есть независимых организаций. Во-вторых, в случае незаконного решения каждый член комиссии платит административный штраф - несколько десятков тысяч рублей. В-третьих, собственникам дано право вето на смену УК. Лоббирования каких-то аффилированных УК мы не допустим. В целом страна к процедуре лицензирования готова.
В некоторых российских регионах УК жаловались на непрозрачность процедуры формирования комиссий и преобладание в них представителей власти. А Национальное объединение саморегулируемых организаций инициировало обращение в Минстрой с просьбой пересмотреть распоряжение о порядке формирования комиссий и увеличить долю общественников в них до 50%. На Урале такие предложения прозвучали только в Прикамье. Там спецкомиссия состоит из 11 человек: четырех чиновников, в том числе двух представителей ГЖИ, краевого депутата, представителей аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в Пермском крае и краевого Совета муниципальных образований. Общественников и представителей рынка всего четверо, и они, по мнению местных УК, лояльны региональной власти. Недовольство составом комиссии выражали члены нескольких некоммерческих партнерств, представляющих интересы управляющих организаций (например, НП «Пермская ассоциация управляющих компаний»), которым отказали в приеме заявлений из-за позднего предоставления документов. Есть другие примеры: в Свердловской области в состав комиссии вошли все 14 заявившихся, общественников и представителей СРО едва ли не большинство.
Берите билет
Первые квалификационные экзамены для глав УК состоялись в большинстве регионов. Проверка на знание вопросов, касающихся управления жилфондом - от жилищного законодательства до технических регламентов (см. «ЕГЭ для коммунальщика»), проходит с помощью компьютерного тестирования. Индивидуальный набор тестов состоит из ста вопросов: аттестат достанется тому, кто правильно ответит на 86 из них за два часа. Кому-то и 15 минут достаточно: ГЖИ Удмуртии приводит в пример руководителя УК «ЭкоДом» (Глазов) Марину Таранову. 12 января она ответила правильно на все 100 вопросов за 14 минут. Всего в этот день сдавали экзамен более 30 республиканских УК, завалились всего две.
Председатель Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору Ильдар Замалетдинов призвал УК «не надеяться на авось»:
Списать на экзамене невозможно. Перед началом участники тестирования проходят инструктаж о недопустимости использования телефонов, смартфонов, компьютеров, технической литературы, каких-либо записей. Запрограммирована ротация 200 вопросов, три варианта возможных ответов каждый раз меняются, правильный ответ может появляться на экране под разной буквой, что исключает возможность использования шпаргалок. До середины марта все руководители УК будут приглашены на квалификационный экзамен согласно составленному графику.
Сдача квалификационного экзамена - один из плюсов процедуры лицензирования, - заявили в пермской Ассоциации управляющих компаний. - Новички, которые пока мало разбираются в ЖКХ, должны будут выучить азы жилищного законодательства, технических особенностей управления МКД.
За экзаменом следует получение аттестата и непосредственно самой лицензии, - рассказывают в региональных ГЖИ. - За лицензию придется выложить 30 тыс. рублей. При этом документ будет действовать именно на той территории, на которой выдан, а к каждой лицензии будет прикладываться перечень МКД, которыми управляет организация. Квалификационный аттестат выдается на срок пять лет. Если до 1 апреля УК не обратилась в ГЖИ с заявлением о предоставлении лицензии или получила отказ в ее выдаче, власти обязаны уведомить об этом собственников помещений в МКД. Затем органы местного самоуправления должны организовать собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления, а если такое решение не принято, власти обязаны объявить и провести конкурс по отбору УК.
Руководитель тюменской Ассоциации управляющих компаний Владимир Васильев убежден, что тестирование пройдут все желающие, но соблюдать лицензионные требования сможет далеко не каждый.
Действительно, к экзаменам можно подготовиться, но УК может получить претензии по раскрытию информации, - рассуждает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. - Разместить всю нужную информацию по домам на специализированных сайтах не так-то просто. Например, сведения о техническом состоянии домов. Это может быть связано не только с нерадивостью УК, но и с тем, что предыдущая компания не передала всю документацию. А БТИ сейчас ликвидированы, и взять ее неоткуда. Правила отзыва лицензии довольно жесткие - достаточно двух нарушений в доме.
Дополнительные препятствия для УК могут вводить власти субъектов РФ. В Пермском крае, например, губернатор дал поручение правительству, чтобы всем УК, допускавшим нецелевое использование средств от населения, доступ на рынок был закрыт. В других регионах есть примеры привлечения к проверкам УК надзорных органов. Так, в Свердловской области прокуратура выявила в деятельности УК около 300 нарушений: в суды направлено 275 исковых заявлений, возбуждено свыше 60 дел об административном правонарушении.
Мы не хотим никого пугать или кошмарить, - объясняет руководитель службы жилищного и строительного надзора ХМАО Кирилл Минулин. - Наша задача - наладить диалог между собственниками и УК и убрать фирмы-однодневки.
Сделать это будет сложно: даже однодневки смогут пройти экзамен и разместить информацию в интернете. При этом в требованиях ничего не говорится об опыте и качестве работы УК.
Разумеется, нет единого рецепта от всех болезней, - считает руководитель управления ГЖИ Свердловской области Алексей Россолов. - Лазейки в законе есть, некоторые из них видны уже сейчас.
Кто управляет прошлым, управляет будущим
В Минстрое РФ предполагают, что с рынка уйдут 10 - 15% российских УК. В ведомстве считают, что бояться этого не надо: «Бизнес прибыльный, кто-то уйдет, придут другие более ответственные».
Бояться действительно нужно не сокращения УК, а их массового отказа от жилфонда 40 - 50-х годов постройки, - предупреждают эксперты. - Может, его и реально содержать в безопасном для жизни состоянии, но привести в соответствие всем требованиям невозможно. Если за такие дома начнут лишать лицензии, произойдет сброс жилфонда. УК будут отказываться от проблемных объектов как от невыгодных. Многие компании предпочтут сокращение объемов обслуживаемого фонда перспективе остаться вообще без работы.
Станут управляющие организации брать дома, которые остро нуждаются в капитальном ремонте? Нет, конечно, - рассуждает Галина Хованская. - Как черт от ладана они будут от этих домов открещиваться. На кого эта проблема ляжет? На муниципалитеты. То есть на их бюджеты, которые сегодня и так на 98% дотационны.
Брошенных домов у нас не будет. Ими займутся муниципальные или государственные УК, - подтверждают в Минстрое. - Они справятся с проблемным жилфондом.
Мы опять вернемся к МУПам, эффективность которых крайне низка, они в конкуренции не заинтересованы, - сокрушаются эксперты. - В результате получим совсем не то, на что рассчитывали на первом этапе.
Рынок не готов к саморегулированию, собственники жилья не способны контролировать управляющие организации, а государство будет упирать на жесткое подчинение и вертикаль. Чтобы лицензирование не уничтожило малый бизнес в ЖКХ и не сделало отрасль непривлекательной для частного инвестора, его механизм нужно дорабатывать. Два нарушения, чтобы убрать УК с рынка, - это чересчур.
В блогах о лицензировании УК
Иоганнес Крейс
В системе ЖКХ работаю более 40 лет. Кое-какие выводы могу сделать. Лицензирование деятельности по управлению МКД не приживется. Кратно возрастет коррупционная составляющая в этом виде деятельности и начнется передел сфер влияния чиновничьего аппарата разных мастей и уровней. Надо возвращаться к саморегулированию. Это даст эффект. Саморегулируемые организации сами наведут порядок в этой деятельности в рамках жилищного законодательства РФ. Нет другого пути.
Что касается тестирования глав УК. Я сам отвечал на вопросы без подготовки. Могу сказать, некоторые вопросы некорректны: один ответ не полностью раскрыт, другой более подробно, поэтому иногда возникают сомнения в выборе варианта. Тест касается тех моментов, с которыми руководители сталкиваются в ходе работы. Это проверка знаний всех нормативно-правовых актов: 491-го постановления, Жилищного, Административного кодексов, 352-го постановления о предоставлении коммунальных услуг. В принципе, чтобы завалиться на этом экзамене, надо сильно постараться.
Natali 57
А в нашем городе похвастаться нечем. Из 30 человек, попытавшихся подтвердить квалификацию, положительные оценки получили только 15 (50%). Если бы это был ЕГЭ или государственный аттестационный экзамен в вузе, то такие результаты назвали бы катастрофическими. Очевидно, что управляющими компаниями руководят недостаточно подготовленные или неграмотные люди.
Непонятно, каким именно образом будет обойдена проблема «конфликтов интересов», если учесть, что порядка 90% жилых домов управляются бывшими городскими жилконторами, а ныне различными ООО ЖКС, которые на 100% принадлежат (должны принадлежать) городу и подчиняются непосредственно Жилкому.
Жилком назначает и увольняет директоров ЖКС, ставит им задачи, в т.ч. финансовые, принимает отчеты, еженедельно совещается с ними.
Гладких
Зарождающийся рынок жилищных услуг вследствие отсутствия спроса деградирует, страна по существу вернется к конгломерату ЖЭКов
и ДЭЗов под другими вывесками. По закону, если суд два раза за год наложил на компанию административный штраф за неисполнение предписания ГЖИ, она может потерять право управлять домом, касательно которого были выданы предписания. При этом получить предписания и штрафы просто — достаточно, например, не указать индекс в адресе организации. В течение месяца при желании можно ликвидировать любую управляющую компанию.
Частные УК или УО (управляющие организации) массово стали создаваться с вступлением в силу в 2005 году нового Жилищного кодекса РФ. Они должны были обеспечить конкуренцию на рынке и сменить неэффективные муниципальные предприятия, оказывающие коммунальные услуги. Сейчас на рынке работает свыше 16 тыс. УК.
ЕГЭ для коммунальщика
Примерные вопросы для участников квалификационного экзамена:
1. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется:
а. круглосуточно;
б. в соответствии с графиком, согласованным с органом местного самоуправления;
в. в соответствии с режимом работы, утвержденным руководителем управляющей организации.
2. Кому отчитывается управляющая организация о своей работе:
а. общему собранию собственников;
б. Государственной жилищной инспекции и Управлению Роспотребнадзора;
в. никому
3. Образование или ликвидация в многоквартирном доме товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива:
а. не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги;
б. является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги;
в. изменение размера платы за коммунальные услуги в этом случае определяется в порядке, установленном правительством РФ.
4. Собственник помещений в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в случае, если он:
а. не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы;
в. принимал участие в этом собрании, однако таким решением нарушены его права и законные интересы.
5. При обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом:
а. совет многоквартирного дома;
б. аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем;
в. органы местного самоуправления.
Порою, при приобретении жилплощади в новостройке, бонусом от строительной компании идёт и компании управляющая. Кому-то из новых жильцов нет до этого дела, а другие наверняка заинтересуются, в чём преимущества и недостатки такой системы и есть ли альтернатива. Как раз об этих аспектах и пойдёт речь в данной статье, где также будут упомянуты трудности, возникающие при смене управляющей компании от застройщика.
Тенденция появления аффилированных УК.
Опросы показывают, что только два-три процента соотечественников удовлетворены работой своих управляющих компаний. Остальных в той или иной степени что-то не устраивает в работе коммунальщиков. В связи с этим не кажется удивительным, что новосёлы не радуются перспективе получить «в подарок» неизвестную компанию от застройщика, которая, по общепринятым стереотипам, уступает в качестве услуг своим конкурентам с рынка свободных предложений.
Однако вначале следует сказать пару слов о возникшей тенденции у застройщиков закреплять за объектами жилой недвижимости собственные управляющие компании. Подобные аффилированные УК стали активно применяться около десяти лет назад в элитном сегменте с целью устранения ошибок и недоделок строителей. В частности обращалось внимание на отнюдь не дешёвую внутреннюю отделку, передовые инженерные решения. В этих случаях компании от застройщика имели гораздо больше доверия, нежели сторонние организации.
На настоящий момент около половины компаний-застройщиков практикует привлечение аффилированных управленцев к своим объектам жилого строительства. Эта тенденция охватила уже все сегменты от элит до эконом класса. В этом можно усмотреть стремление застройщиков получить дополнительную прибыль за счёт подконтрольных управляющих компаний, так как всем известный кризис на их рынке заставил несколько понизить цены за квадратные метры.
Но не стоит во всём усматривать жажду наживы. Есть и вполне оправданная причина нанять аффилированную УК. Дело в том, что строительной компании закон отводит только три месяца после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы закрепить за объектом управляющую компанию. За это непродолжительное время не каждый жилой комплекс успевает заселиться наполовину, а ведь именно более пятидесяти процентов жильцов имеют право на самоопределение с УК. До этого момента вся ответственность на застройщике. Чтобы контролировать ситуацию и вводятся аффилированные компании.
Первое и неоспоримое преимущество.
Как уже говорилось выше, пока более 50% квартир остаётся нераспроданным, жильцы не могут ни выбрать себе УК самостоятельно, ни организовать ТСЖ. Однако осуществление коммунальных услуг не может ждать. Вывоз мусора или снега, подача электропитания, уборка территории и подъездов – вот первоочередные задачи, которые выполняет управляющая компания от застройщика, позволяя жильцам спокойно осуществлять переезд без дополнительной головной боли.
Остальные плюсы аффилированной компании:
- Наилучшая из возможных осведомлённость о высокотехнологичном оборудовании, установленном застройщиком;
- При переезде жильцы сразу получают все положенные коммунальные услуги;
- Аффилированная УК по доступным ценам может предложить выполнить отделку помещения, а также работу дизайнера;
- Управленцы от застройщика имеют за плечами определённый опыт работы, что несложно проверить по предыдущим проектам застройщика. Опыт вольнонаёмной управляющей компании может быть ниже, ввиду того, что наниматели из ТСЖ польстились на низкие расценки услуг;
- Особый контроль выполняемых услуг ввиду заинтересованности сохранения позитивного имиджа фирмы;
- Владельцу жилплощади проще спросить за ненадлежащее качество строительства с управленцев непосредственно от застройщика.
Как уже писалось в последнем пункте, при обращении в УК с жалобой на какие-либо незавершённые строителями работы, разбирательства будут проходить непосредственно со строительной компанией. Последняя, если договор был заключён согласно букве закона, обязана недоделки устранять на всём протяжении пятилетнего гарантийного срока. Нанятой сторонней управляющей компании проще отправить жильца вместе с претензией в судебные органы, что как минимум затянет процесс разбирательства. В случае неудовлетворённости жителями новостройки аффилированной УК, им достаточно дождаться 50% заселения дома, после чего собранием собственников принять решение о расторжении текущего контракта на оказание услуг, либо пересмотре в договоре каких-либо пунктов без непосредственной замены компании.
Негативные стороны аффилированных УК, опираясь на мнение потребителей.
Описанные выше преимущества управляющей компании от застройщика должны являться таковыми в теории. На практике новосёлы в большинстве своём не довольны тем, что им досталось вместе с квартирой. В различных интернет ресурсах говорится, что аффилированные УК в своих действиях не оглядываются на собственников жилья, избрав хозяйскую модель поведения. В частности:
- Управляющая компания на своё усмотрение способна совершать любые действа с общей территорией новостройки;
- «После нас хоть потом» — едва ли не основной принцип работы управленцев;
- Превышение установленных государством тарифов на коммунальные услуги.
Компании с такой моделью поведения завершают предоставление услуг сразу по окончанию гарантийного срока, указанного в договоре. Однако за аффилированными компаниями можно осуществлять контроль собственникам квартир или самим застройщиком. Без этого после ухода УК образовавшееся ТСЖ может получить новостройку с прилегающей территорией в плохом состоянии.
Резюмируя, отметим, что при должном контроле за УК как со стороны жильцов, так и со стороны самого застройщика, аффилированная компания – несомненный плюс, особенно в первую пятилетку – в течение гарантийного срока. По мнению экспертов, наилучшая ситуация, когда одна и та же управляющая компания сопровождает дом от процесса его строительства и до сноса здания.
Управляющая компания в сфере ЖКХ — это некоммерческая организация, основанная для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов (МКД).
Следует отметить, что термин «управляющая компания ЖКХ» — это бытовое название, в жилищном законодательстве употребляется обозначение «управляющая организация» .
Эта путаница часто вызывает неправильное понимание сути УК и создаёт разночтения в ссылках на законодательные акты. Тем не менее, будем впредь использовать термин УК как более привычный.
По определению Жилищного кодекса, управляющая организация — это одна из форм управления жилым многоквартирным домом , такая же, как и ТСЖ или непосредственное управление.
Суть, цель и назначение
Вся деятельность УК подчинена одной цели — освободить жильцов многоквартирных домов от забот по обслуживанию, ремонту и содержанию дома, по уборке территории, вывозу ТБО и прочим необходимым постоянным действиям, выполняя все эти за определённую плату.
Без такой организации дом просто рискует остаться без обслуживания и понемногу будет разрушен , поскольку самоорганизоваться и обеспечить должный уход за жильём смогут далеко не все жильцы.
Тем более, что обеспечить законность в этом вопросе будет практически невозможно. Поэтому (ТСЖ, прочих видов управления) как ответственных исполнителей жизненно необходимо и установлено законодательно. Жильцы многоквартирного дома общим собранием и заключают с ней договор управления, на основании которого УК осуществляет свою деятельность.
Видео о том, что такое УК, как правильно ее выбрать и каковы ее основные цели:
Какие типы УК бывают?
По форме управления УК бывают:
- Жилищные объединения.
- Частные управляющие компании.
- Государственные Унитарные Предприятия (ГУП), Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ).
- Непосредственное управление собственниками.
При этом, УК могут иметь разную специализацию — только обслуживание, только управление, обе функции сразу либо какие-то другие варианты. Но чаще всего УК занимаются выполнением всех обязанностей, так как для заказчика услуг — в нашем случае, для жильцов — гораздо удобнее, когда все функции сосредоточены в едином центре.
Не знаете, какая именно УК обслуживает ваш дом? Читайте о том, как уточнить информацию в . А если хотите отказаться от своей управляющей компании, читайте о том, как это правильно сделать.
Виды деятельности
Принцип деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом и включает следующие этапы:
- Сбор информации об объекте управления;
- Исследование полученных данных;
- Деятельность, направленная на улучшение качества проживания собственников квартир.
Жильцам домов, использующих право на участие в управлении многоквартирным домом, необходимо владеть полной информацией о видах управления.
| Вид | Особенности | На какое жилье рассчитан |
| Непосредственное | Исключительная задача — сотрудничество с подрядчиком для выполнения текущих и срочно ремонтных работ. Решением административных вопросов занимается представитель, каждый собственник помещения заключает индивидуальный договор с ресурсоснабжающей организацией — исполнителем. | Небольшие дома (до 40 квартир) |
| Гибридное | Самостоятельность жильцов в решении вопросов эксплуатации и содержания дома без участия компании. | Дом, количество квартир в котором не ограничено. |
| Эксплуатационное | Жильцы создают товарищество собственников жилья, которое, опираясь на договор, выбирает управляющую компанию. | Любой многоквартирный дом или несколько домов, соединенных одной коммуникационной системой. |
Общие правила работы
В апреле 2018 года правительство Российской Федерации внесло изменения в проведение осмотров общедомового имущества, мелкого текущего и капитального ремонтов и отчетности перед собственниками жилых помещений. Рассмотрим подробнее.
Осмотр общего имущества должен осуществляться на предмет протечки, поломки два раза в год: весной и осенью.
- Текущий осмотр выполняется в соответствии с технической документацией. Для каждого элемента свой срок и периодичность;
- Сезонный осмотр осуществляется 1 раз в полгода. Весной проводят после отключения отопления, осенью — перед началом отопительного сезона. Собственники жилых помещений при желании могут принять участие в обходе общего имущества и составить список работ для текущего ремонта.
- Внеочередной осмотр УК обязана провести в течение суток после чрезвычайного происшествия: урагана, аварии и др. Результаты всех осмотров хранятся с документами на дом, при желании можно с ними познакомиться, а предложения по текущему и сезонному осмотрам должны быть доведены до всех жильцов.
- О тарифах на услуги.
Сколько платить, решают собственники жилья на общем собрании (действительно в течение 1 года). УК предлагает тарифы на услуги. жильцы — принимают или отклоняют предложение. Изменения коснулись порядка уведомления новых предложений УК.
Справка! Собственники многоквартирного дома получают информацию о смене тарифов за 30 дней с помощью специального сервиса на Госуслугах и оповещений на досках объявлений.
- Контроль за УК стал проще. Информацию о себе (контактные данные, тарифы, нормативы, памятки и др.) компания должна разместить в доступном для жильцов месте.
Каким законами регулируется деятельность?
К законодательству, регулирующему и их стандарты, относятся следующие акты:
Кроме этих основных документов в рабочем процессе могут быть использованы различные нормативные акты, положения и решения местных административных органов.
Первенство принадлежит Жилищному кодексу как основополагающему документу, и любые несоответствия толкуются с его позиций. Все распоряжения или иные действия, противоречащие нормам законодательства в надзорных органах или оспорены в суде.
Устав
Устав является основным документом, определяющим цели, правила работы и условия деятельности УК, его правовой статус, распределение обязанностей. Документ подробно охватывает все направления работы, регулирует отношения между работниками, жильцами подведомственных домов и прочими лицами.
Также устав решает вопросы финансового плана, регулируя заработную плату наёмных рабочих, денежное вознаграждение ИТР и т.д. Все положения устава должны строго соответствовать действующему законодательству и нормативным актам.
Любое противоречие пунктов устава законным требованиям недопустимо
и отменяет действие этих пунктов и разделов.
Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации?
Кто же управляет управляющими компаниями ЖКХ? В УК есть свой управляющий, назначенный руководством. О его обязанностях мы рассказывали .
Однако в любом случае общему собранию собственников жилья многоквартирного дома. При этом, административного подчинения у УК нет . Собрание собственников может предъявить претензии, внести предложения и т.д.
Деятельность коммунальщиков часто вызывает нарекания и жалобы, иногда обоснованные, иногда — нет.
При появлении серьёзных нарушений со стороны УК жильцам правильнее обратиться непосредственно в УК, чтобы решить вопрос на месте. Согласно ЖК РФ, жалоба в УК должна быть рассмотрена в 3-х дневный срок .
Если решение не принимается или необоснованно затягивается, то жильцам следует обратиться в Жилинспекцию при городской администрации, которая является самой надёжной и эффективной инстанцией, существующей для решения подобных вопросов.
Есть и другие инстанции, обращение в которые помогает решить вопросы, например, прокуратура или городская администрация, но Жилинспекция среди них — самая надёжная.
Если не помогает ни один способ, остаётся только отстаивать свою точку зрения в суде. Это вариант, затратный по времени, нервам и требующий помощи юриста, но в случае успеха решение вопроса гарантировано. Надо иметь в виду, что УК после двух проигранных судов лишается права управления домом.
Жилищное законодательство позволяет успешно решать проблемы с жилым фондом. с помощью управляющих компаний — наиболее грамотный и профессиональный тип содержания и обслуживания жилья. Добиться успеха в этом направлении могут только люди, имеющие для этого занятия всё время, а не пару часов после работы.
Большое количество организационных, технических и правовых вопросов требуют работы целого коллектива специалистов, и УК — самый правильный выбор для этого.
